주택담보대출과 일반대출의 차이점

주택담보대출이란?

• 주택담보대출 : 자신이 보유한 주택(아파트, 오피스텔 등) 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것

주택담보대출의 종류

구분	디딤돌 (2023.1월 기준)	특례보금자리론 (2023.1.31~2024.1.21 한시적)	일반주택담보대출
주택가격	5억 6억 (신혼, 2자녀 이상)	9억	한도없음
가격기준	KB감정, 매매가 중 낮은 것을 기준으로 5억	KB감정, 매매가 모두 9억이하 (신청일 기준)	한도없음
면적	85㎡ 이하 60㎡ 이하 (만 30세 이상 미혼 단독세대주)	없음
기본자격	세대원 전원 무주택자인 접수일 현재 세대주(단독 세대주 포함)	구입, 무주택, 1주택 (3년 내 처분조건) 대환, 반환 1주택	만 19세 이상 성인
소득	6천만원 이하 (싱글, 부부합산) 7천만원 (생애최초, 신혼, 2자녀 이상)	소득제한 없음 (우대형 기준 가격 6억 이하, 소득 1억이하	소득제한 없음
LTV	70% (생애 최초 80%)	60% (규제) 70% (비규제, 실수요자) 80%(생애최초) * 실수요자 기준 8억이하, 연소득 9천, 무주택 구입만)	60% (1주택이상) 70% 80%(생애 최초)
DTI DSR	60% (증빙, 인정소득) DSR40%	최대 60% (비규제/생애최초) 50% (규제/ 증빙, 인정소득)	DTI 60% DSR 40% or 50%
최대한도	2.5억 생애 최초 주택구입자 3억 신혼, 2자녀 이상가구 4억	5억	최대한도
전입의무	1개월 이내 전입, 1년 실거주	없음	없음
주택수 검증	없음	1년 단위, 6개월 이내 처분	생활자금일 경우 확인
순자산 가액	5억 600만원 이하 (본인+배우자 합산)	없음	없음
용도	구입만	신규주택 구입, 기존대출상환, 임차보증급 반환	구입, 상환, 반한, 추가대출
만기	10,15,20,30년 (거치 1년)	10,15,20,30,40,50년 (40년 만 39세 or 신혼) (50년 만34세 or 신혼)	15,20,30,40년
금리	우대금리 소급 O 연 2.15~3.00%	연 4.15~4.45% (고정) (우대 4.15~ 4.45%))	우대금리 소급 X
초기상환	3년 이내에 초기(중도)상환된 원금에 대해 대출 실행일로부터 경과일수별로 1,2%한도내에서 부과	조기(중도)상환수수료 없음	은행, 차주마다 다름

주택담보대출 규제

 주택담보대출은 주택가격이 너무 비싸지면 각종 패널티를 주거나 대출제약을 가한다. 왜냐하면 너무 비싼 주택의 경우 서민 실수요자가 아닐 확률이 높기 때문이다. 그리고 규제지역에도 각종 제약을 가합니다. 규제지역은 모두가 원하는 곳이기에 이런식으로 규제를 주는 것이다.
주택담보대출 한도 규제에는 크게 LTV(Loan to Value ratio - 담보인정비율), DTI(Debt to Income Ratio, 총부채상환비율), DSR(Debt Service Ratio - 총부채원리금상환비율) 3가지로 나뉘어진다. 세 규제는 수시로 변경되기 때문에, 항상 자세한 규제현황은 대출받는 시점에서 재확인해야한다. 앞서 위의 대출 규제 한도에 관한 피드를 언급하였기에 참고바란다.

[주택담보대출 용어 정리] DSR, DTI, LTV가 무엇인가?

주택담보대출 자격조건

주택담보대출의 경우, 신용대출 상품과 달리 주택 담보대출이기 때문에 자격조건이 복잡하지 않다. 성인, 무주택 혹은 1주택자, 근로소득자 혹은 사업소득자 이다. 
위의 조건을 갖췄다면 누구나 주택담보대출을 받을 수 있다. 물론, 다양한 정부지원 서민 대상 대출상품들이 존재한다. 해당 정부지원 주택담보대출의 경우, 연소득, 주택수에 따른 세부 자격조건 사항들이 있다. 대표적인 정부지원 주택담보대출상품은 보금자리론과 디딤돌대출이다.

주택담보대출 상환 방식

주택담보대출 상환 방식은 원금을 어떻게 상환하는냐에 따라 다르다. 

• 원리금균등상환: 원금과 이자를 균등하게 상환하는 방식
• 거치식상환: 일정기간 원금은 갚지 않고 이자만 내다가 일정기간이 지난 후에 원금을 같이 갚아나가는 방식

원래 대출에는 만기일시상환이라는 방식도 있는데, 주택 담보대출은 그 금액이 워낙 크고, 상환기간이 길어서 일반적이지는 않다. 주택담보대출 상환 기간은 최장 50년까지도 가능하다. 일반적으로 만기일시상환은 전세자금대출상품에서 많이 사용되는 상환방식이다. 금리는 신용(소득 안정성)을 기반으로 하는 대출보다는 안전한 담보물이 존재하기 때문에, 일반적인 신용대출보다는 더 낮다.

주택담보대출 장점

주택담보대출은 긍정적인 효과는 집과 같은 안전자산을 구매하는 경우에 자산가치를 주는 대출이기 때문이다. 각종 소비재를 사는데 쓰면 소비재와는 다른 성격의 ‘자산’이기 때문이다. 그런 의미에서 주택 담보대출은 합격점을 줄 수 있는 대출이다. 거기에 더해서 실 사용목적이 있고 가구 자산의 대부분을 차지할 주택구입 자금은 올바른 대출을 통해 구입하는 것이 좋다고 생각한다. 

주택담보대출 단점

다만 주택시장에 버블이 너무 강한 상태에서는 추천하기 어렵다. 자산의 가격에 버블이 있는지, 어느정도인지에 대해 다양한 기준이 있다. 소득대비 고평가 여부를 측정하기도 하고, 유동성 지표이자 인플레이션의 선행지표인 ㎡대비로 측정하기도 한다. 또 전세가나 전월세전환율(수익률)을 통해서 측정하기도 하며, 이 과정에서 금리와 비교하기도 한다. 주택구입은 생에 가장 큰 현금 지출인 만큼 다양한 루트를 통해 이런 기본적인 사항을 공부하고 주택을 구입하길 권장한다.

주택담보대출 활용의 중요성

그렇다면 주택담보대출을 적절한 시점에 잘 이용하는 것은 왜 중요할까? 

'부린이'  VS '지금이'라는 가상의인물을 통해 비교 해보자. 

 

• 부린이 : 신혼집으로 30평형 아파트 구매

집 값 6억 = 4.2억(주택담보대출금, LTV 70% 적용 가정)+1.8억(자기자본 30%)
연간 원리금상환액 : 원금 1,750만원+이자 2,100만원 = 총 3,850만원
(주택담보대출 연 5% 금리, 20년만기)

10년 뒤,  
연간 원리금상환액 : 원금 1,750만원 + 이자 1,225만원 = 총 2,975만원
자산가치 : 집값 12억 (서울아파트의 연평균 가격 상승률 적용) 
→ 부린이 경우, 소득은 점차 오르고, 연간 원리금 상환액은 감소되고, 집값은 올라가게 되어 자산 향상 효과가 생기게 됨. 

• 지금이 : 신혼집으로 전세 거주

전세보증금 3억 = 3억(자기자본 100%) 

 

10년 뒤, 
전세대출이 없고, 원금균등상환에 돈이 들어가지 않았기에 저축 가능
부린이의 연간 원리금 상환액만큼 저축 : 연 3,850만원 * 10년 = 3억 8천 500만원
아파트 구매 : 12억 = 6억 9천만원(자기자본금) + 5억 1천만원(주택담보대출금, LTV 40%)
연간 원리금상환액 : 원금 2,575만원+이자 2,575만원 = 총 5,150만원
(주택담보대출 연 5% 금리, 20년만기)
→ 지금이의 경우, 소득은 점차 오르고, 열심히 저축했지만, 주택 보유자산이 없었기에 결국 높아진 주택구매를 위해 대출을 더 받게됨.

주택담보대출 총정리

집은 적정한 시기에, 적정한 주택을, 적정한 비율로 대출 받아 사는 것이 굉장히 중요하다. 요즘은 다양한 주택담보대출 비교 플랫폼이 많아서 일차적으로 이런 곳을 통해 비교를 해보고, 직접 은행에 찾아가서 비교를 해보면서 자기 상황에 맞는 대출을 하는게 중요하다.