부동산 사이클 변화 신호, 부동산 하락 신호

부동산 하락신호

 부동산 사이클 변화의 신호 우리나라 사람들이 가장 중요하게 생각하는 자산 중의 하나인 집. 내집 마련의 꿈 누구나 가지고 있는 생각 아닐까? 이미 집이 있다면 지금이 고점이 아니라 계속해서 올랐으면 하는 바램이 있을 것이고, 집이 없는 사람이라면 집가격이 이제는 하락해 언젠가 내가 살 기회가 있길 바랄 것이다. 과연 부동산 가격이 계속 상승할 건지, 하락할 건지 부동산 사이클 변화의 신호를 잘 체크할 수 있다면 얼마나 좋을까? 이제 부동산 하락이다! 라고 말하는 전문가는 있겠지만, 어느 누구도 하락을 확신하며 단언하긴 어려울 것이다. 하지만 부동산의 사이클이라는 것이 존재하는데, 우리는 전체적인 흐름을 이해하고 예측해보며 알아보자.

• 「돈의 역사」시리즈의 저자인 홍춘욱은 부동산 사이클 변화의 신호 3가지로 공급, 절대가격, 금리를 뽑았다. 
• ​「비즈니스 사이클」의 저자 미국 경제학자 호머 호이트는 책에서 역사적 공공건축물로 고점의 신호를 알 수 있다한다.

예) 지방세로 재정이 탄탄해져 나라에서 빈 땅에 건축물을 짓기 시작한 때가 부동산 하락의 신호  → 우리나라의 경우 서울시청, DDP, 용인시청이 지어진 시점<

• 부동산 하락시기엔 네이버 등 각종 포털사이트내에 '부동산 폭락', '부동산 하락'등의 검색량 추이가 급격히 상승할 때

 우리나라 부동산 시장 자극 변수 위 예시들을 통해 우리나라 부동산은 고점이다 라고 말할 수 있을까? 하지만 부동산의 하락은 위 사항들로만 설명하기 어렵다. 여전히 내가 사고 싶은 서울과 수도권의 집값은 높고, 또 집값을 조정하는 변수들이 많이 있기 때문이다. 연일 징행되는 부동산 규제완화, 재건축, 주택 공급의 확대와 교통망 확충 등 개발호자들과 3기 신도시들의 토지 보상금, 신규주택 공급 확대 등이 있다. 거기에 시중은행들의 대출금리, 대출규제, 신용대출 옥죄기가 진행되는 상황에서도 주택 투자는 다양하게 이루어진다.

 

부동산 하락 시그널

1. 매매 '값'만 상승할 때

: 전셋값은 그대로인데 매매 값만 오르는 경우이다. 상승기에는 전셋값도 오르고, 매매 값도 오르는데, 어느 순간 전셋값은 그대로인대 매매 값만 오르는 때가 있다. 공급이 충족됐지만 가수요자가 동참해 매매가격이 적정가격 이상으로 오르는 경우다. 집값이 한도 끝도 오르다가 전세가가 멈추는 시점, 즉 매매가가 상투에 오르기 전에  알아차려야 한다. 

2. 주상복합·나홀로 아파트· 대형 평형 상승

부동산에 관심 있는 사람들은 한번 쯤은 들어봤을 것이다. 항상 좋은 위치에 사람들이 선호하는 평형이 먼저 가파른 상승을 하면, 주변에 풍선 효과로서 집값이 상승하는데, 이때 비인기 주택 유형인 대형 평형, 주상복합, 나 홀로 아파트는 가장 늦게 오른다는 공통점이 있다. 상대적으로 가장 늦게 소폭으로 상승하고 있다곤 하지만, 내가 관심있는 지역의 비인기 주택 유형까지 가격이 많이 상승했을 경우 한번쯤 고점은 아닌가 고려해봐야 한다.

3. 장기간 상승 쉬지 않고 계속해서 이 긴 레이스를 달릴 수는 없다.

어? 이거 너무 계속 오르기만 하는데? 라는 생각이 들었다면 ' 조정'이나 쉬어 가는 시간이 나타날 가능성이 높다. 공급이 부족하다고 집을 갑자기 3D 프린터로 마구 만들어 낼 수는 없다. 때문에 공급이 부족할 때에는 꾸준히 오르다가 어느 순간 공급량이 충분히 맞춰지는 시기가 오면, 한번쯤 조정이 올 수 있다.

예) 헬리오시티의 경우 2018.1월 입주시기 부터 계속해서 상승을 이루다가 2022.9월 조정 후 다시 상승

헬리오시티 매매 및 전월세 거래 그래프

4. 4년간 50% 이상 상승

보통 부동산 가격은 상승한다 하더라도 4년 이내 최저가격 대비 100% 오르면 보합기를 맞는다고 하는데, 상승률이 50%를 넘었다면 매수보다는 매도쪽을 고려해보고, 신규 매수를 하지 않는 것이 안전하다. 더 오를 수도 있겠지만,  가만히 있다가 갑자기 돈을 잃을 수도 있다. 50%가 딱 정확한 기준선이라고 보기는 어렵고, 보수적인 기준을 각자 잡는 것이 좋다.

5. 가구 소득 대비 주택가격(PIR)에 주목

PIR이란? Price to Income Ratio 를 줄여 말하며, 주택 가격이 가구의 연간 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수이다. PIR을 보면 연간 소득을 한푼도 사용하지 않고 모으면 몇 년 후 집을 살 수 있는지를 대략 가늠할 수 있다. 하지만 PIR은 발표 기관마다 조금씩 차이를 가지는데 이는 부동산 가격을 평균값으로 잡는지, 중위 값으로 잡는지에 따라 가르기도 하고, 연봉도 중위값이나 단순 가구 소득이냐에 따라서도 차이를 가진다. 때문에 과거와 현재의 PIR을 비교하여 과거 평균보다 지나치게 높으면 고평가, 지나치게 낮으면 저평가된 상태이다.

KB 아파트 담보대출 PIR

6. 미분양의 증가

입지가 좋지 않은 곳의 미분양은 자연스러운 일이나, 입지가 좋은 곳임에도 불구하고 미분양이 발생했다라고 한다면, 수요대비 공급이 많은 상황일 수 있다. 물론 미분양은 분양가가 너무 터무니 없이 높은 경우에도 발생하지만, 이유없이 미분양이 늘고 있다? 라고 한다면 왜 그런지 한번 살펴볼 필요가 있다

7. 입지 좋은 곳의 청약 경쟁률 저조

청약 경쟁률은 미분양이 발생하기 전에 나타나는 신호다. 입지가 좋은 것은 앞서 말한대로 웬만해서는 미분양이 나오지 않는다. 그런데 입지가 좋은 곳의 청약 신청자가 적다면, 입지가 좋지 않은 곳은 미분양이 발생하기 더 쉽다. 때문에 미분양뿐만 아니라 경쟁률의 추이도 한번 살펴봐야 한다.

8. 성수기 중 뜸한 아파트 거래

평소 거래가 꾸준한 구축 아파트이고, 한창 이사철인데도 불구하고 거래가 없고 매물이 쌓여간다면 위험신호 일 가능성이 높다. 내가 살고 있는 단지 내 부동산에 붙어 있는 매물의 건을 한번 살펴보길 바란다. 세대수가 많은 단지에는 전에세어 매매로, 20평대→30평대로 이사하는 수요는 늘 있는데, 이러한 수요조차 없다는 것은 부동산 시장이 얼어붙었다라고 할 수 있다. 이때, 꼭 거래하기를 원하는 사람이 급매를 하는 경우 가격이 낮춰지고, 이런 집들이 많아질 때 부동산 하락이 일어날 수 밖에 없다.

9. 남아도는 전세 전세가 쌓인다는 것도 실로 문제다.

제일 큰 문제는 주위에 공급이 많이 있는 것도 아닌데 전세 매물이 쌓이는 경우로, 새아파트나 재건축, 리모델링 아파트 입주 영향으로 근처 아파트 전셋값이 일시적으로 하락하는 것과는 다른 형태로, 생활권역별 전셋값 동향을 살피는 것이 필요하다.

10. 예정된 공급 계획 예정된 입주 물량이 많으면 집값이 조정될 수 있다.

공급량이 많으니 전셋값이 먼저 떨어지고, 이어서 집값도 하락하게 된다. 가장 큰 예로 2019년 1월 송파구 헬리오시티 입주가 시작되면서 송파구 지역의 전셋값이 급락하면서, 잠실 쪽의 집값도 조정되었었다.