특례보금자리론 이자계산, 상환방식 - 원리금균등분할, 체감식분할상환, 체증식분할상환

특례보금자리론 이자계산법

목차
1. 특례보금자리론 신청현황
2. 특례보금자리론 특징
2-1) 중도상환수수료가 없다.
2-2) 상환방식 3가지 중 선택 : 원리금균등분할상환, 체감식 분할상환, 체증식 분할상환

1. 특례보금자리론 신청현황

출처_ hf한국주택금융공사_ 특례보금자리론 신청현황 (23.03.07)

 대부분의 사용용도로는 대출대환이 약 51.2% 정도가 차지하며, 신규주택이 약 40% 정도를 차지한다. 이는 신규 주택 구입자들보다는 기존대출 상환에 사용한 사람들이 더 많다고 추측할 수 있겠다. 이는 아마도 고금리에서 저금리로 갈아타는 수요층으로 보인다.  

2. 특례보금자리론의 특징 

2-1) 중도상환 수수료가 없다. 
금리가 낮아진다면 중도상환 수수료 없이 더 낮은 주택 담보 대출로 갈아타기에 아주 유용
시세차익을 위한다면 중간에 매도해도 중도상환 수수료를 내지 않아도 된다. 
2-2) 상환방식 3가지 중 선택

원리금 균등분할 상환  : 원금과 이자를 균등하게 분할상환하는 방식으로 가장 대중적으로 사용된다. 

- 장점: 매일 나가는 납입금을 고정하여 생활수준을 일정하게 유지할 수 있다
- 단점: 처음 세팅 시 높은 원리금을 분할로 내야함. 금리가 내렸을 경우 생기는 손해 발생 
- 약정기간과 거치기간이 길수록 유리한 조건 
예) 이자계산하기 : 원리금 균등 분할 방식(30년) 한 달에 약 2,066,148원 납부

체감식 분할상환(원금 균등분할상환) : 처음에 원금과 이자를 한번에 몰아서 내다가 점점 숨통을 트여주는 방식

- 장점: 빚을 빠르게 갚고 나중에 납입금 자체가 낮아짐. 3가지 방식 중 이자가 가장 적은 이자 부담 
- 단점: 월 납입금이 초기에 매우 높게 세팅 (젊고 소득이 높은 맞벌이부부에게 용이할 수 있음)

체증식 분할 상환: 처음에는 원리금상환금액이 적다가 늘어나는 구조. 갈아타기 예상되는 분은 체증식 분할 상환이 유리

- 장점: 초기에 가장 낮은 납입금, 미래의 화폐가치 상승 시 보다 적은 돈 납입가능,  추가적으로 금리가 내려갔을 때  대출               갈아타기에 유리함. 
- 단점: 인플레이션이 꾸준히 일어나고 +금리가 내려갈 것이다가 이루어지 않은 경우 장점은 도루묵
- 체증식 분할 상환은 만 40세 미만만 해당, 대출만기 40년 적용불가
- 대출 실행 후에는 원금 상환방식 변경 불가

예) 이자계산하기: 체증식 분할 상환으로 약 10년간 소유 가정 시, 6억 아파트를 LTV 70%, 4.2억 대출받는다고 가정

체증식 분할 상환 방식 (30년): 평균적으로 한달에 약 1,725,000원 납부

회차 (개월)	월상환금	납입원금	대출이자
1	1,487,500	0	1,487,500
12	1,532,227	45,528	1,486,699
24	1,581,020	97,255	1,483,765
36	1, 629,813	151,225	1,478,588
48	1, 678,606	207,534	1,471,073
60	1,727,399	266,283	1,461,117
72	1,824,986	327,578	1,448,615
84	1,873,729	391,529	1,433,457
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N 이내에 월 상환금보다 시세차익에서 취득세와 복비를 뺀 나머지 금액이 큰 경우 이득이라고 할 수 있다.